Le remboursement anticipé : une condition à négocier à la signature de votre contrat
Généralement, au moment de la signature du contrat d’un prêt immobilier, on pense à réduire au maximum les intérêts payés, le montant de la caution, les primes d’assurance ou le délai de remboursement. Mais le plus souvent, on ne prête pas attention à des clauses comme celle de la possibilité d’un remboursement anticipé. Pourtant, c’est un détail qui peut avoir un impact majeur.
Qu’est-ce qu’un remboursement anticipé ?
Le remboursement anticipé est une opération à travers laquelle un emprunteur rembourse en partie ou en totalité la somme restante due sur son emprunt immobilier, avant la durée prévue contractuellement.
Le seuil maximal de remboursement : une clause à négocier dès le début
Les remboursements anticipés sont encadrés par certaines dispositions prévues par la loi. S’il s’agit d’un remboursement total, la banque ne peut pas refuser votre demande. Mais les conditions ne sont pas les mêmes pour les remboursements partiels. En effet, dans ces cas, le Code de la Consommation autorise votre banque à refuser votre demande si le montant restant dû est égal ou inférieur à 10 %.
Par exemple, si cette clause est mentionnée comme tel dans votre contrat, vous n’aurez droit à un remboursement anticipé sur un emprunt de 300 000 € que si le montant restant dû est supérieur à 30 000 €. Que faire donc ? Avant de signer le contrat, vérifiez le seuil que le courtier ou la banque a prévu et demandez un rabais au maximum. En lieu et place d’un seuil en pourcentage, vous pourriez par exemple demander que le seuil minimal soit plutôt de 2 ou 3 mensualités.
Le montant maximal des indemnités : une autre clause très importante
Que le remboursement anticipé soit total ou partiel, la banque a le droit de vous facturer des indemnités dénommées IRA (Indemnités de remboursement anticipé) ou PRA (Pénalités de remboursement anticipé). Mais le Code de la consommation fixe également des limites quant à leur montant. En effet, il ne doit pas excéder « un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt » et « 3 % du capital restant dû avant le remboursement ».
Le montant qui sera retenu finalement sera le plus bas entre les deux. Mais avec les taux appliqués actuellement dans le domaine immobilier, le montant des 6 mois d’intérêts est toujours inférieur à celui des 3 % du capital. Par conséquent, c’est ce seuil-là qui est appliqué.
Ici, vous avez une marge de manœuvre assez limitée dans la négociation, car généralement, les banques ne renoncent pas à leurs indemnités. Toutefois, vous pouvez négocier leurs conditions
d’application.
Elles peuvent, par exemple, être annulées si la vente est effectuée après 10 ans ou si elle est motivée par toute autre raison qu’un rachat de crédit. Par ailleurs, précisons que depuis le 25 juin 1999, pour les remboursements anticipés dus à la vente d’un bien en raison d’un déménagement pour raisons professionnelles, décès ou cessation forcée de travail de l’emprunteur ou de son conjoint, la banque n’a plus le droit de vous facturer des indemnités.